Einbau von Wallboxen geregelt

Nachdem am 27. Mai schließlich eine Expertenanhörung im Rechtsausschuss stattfand, bei der insgesamt neun WEG-Experten, darunter Vertreter mehrerer Verbände, die Gelegenheit hatten, den Abgeordneten ihren Standpunkt zur geplanten WEG-Novelle darzulegen, wurde klar, dass teils noch erheblicher Abstimmungsbedarf besteht. Schließlich einigten sich die Berichterstatter der Bundestagsfraktionen am 18. Juni 2020 auch auf die Vornahme von Änderungen, weshalb das Gesetz – nicht wie geplant – vor der parlamentarischen Sommerpause verabschiedet werden konnte. Im Wesentlichen betrafen die Kritikpunkte aber nicht die geplanten Neuerungen zum Thema E-Mobilität. Diese will der Gesetzgeber mit den Neuerungen ausdrücklich fördern, damit der Einbau von Ladestationen durch die Eigentümer problemlos erfolgen kann. Somit könnten sich durch den Bundesrat noch Änderungen an den folgenden Aussagen ergeben. Ein Blick in die mögliche Zukunft ist aber bereits jetzt aufgrund der Relevanz interessant.

Bauliche Veränderungen

Für das Thema E-Mobilität spielt vor allem der §-20-WEG-Entwurf eine Rolle, nach dem jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen können soll, die unter anderem dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Über die Durchführung wird dann im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entschieden. Mit der allgemeinen Neufassung des §-20-WEG-Entwurfs verfolgt der Gesetzgeber mehrere Ziele:

• Beschlüsse über bauliche Veränderungen sollen unkompliziert (mit einfacher Mehrheit) gefasst werden können.

• Die Anfechtbarkeit des Beschlusses ist nur dann möglich, wenn die bauliche Veränderung die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einzelne Wohnungseigentümer ohne ihr Einverständnis gegenüber den anderen Wohnungseigentümern unbillig benachteiligt werden.

• Vorschriften sollen klarer als bislang gefasst werden, um Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden.

• Jedem Wohnungseigentümer soll ermöglicht werden, bauliche Veränderungen durchzusetzen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen.

Juristisch gesprochen, soll die gesetzliche Regelung einen Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Fassung eines Beschlusses nach Abs. 1 begründen. Das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge soll somit eine privilegierte Maßnahme sein.

Der Gesetzgeber will allerdings nur einen Anspruch in privilegierter Weise bezüglich des „Ob“ der Maßnahme, das „Wie“ entscheiden die Wohnungseigentümer dann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Beispiel: Ich habe einen Anspruch auf die Ladesäule. Wo genau sie errichtet wird, muss jedoch in der WEG per Beschluss entschieden werden (notfalls durch Klage).

Für die Kostenregelung gilt § 21 Abs. 1 WEG-Entwurf. So geht das Papier davon aus, dass die Kosten für die bauliche Veränderung, also die Realisierung des Anschlusses für die E-Tankstelle, zulasten des Wohnungseigentümers gehen, der diesen Anspruch auch geltend macht. Nur ihm gebühren dann auch die Nutzungen. Etwas anderes gilt, wenn alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile tragen bzw. wenn sie der Anpassung an den Zustand dient, der bei Anlagen vergleichbarer Art in der Umgebung üblich ist oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Dann steht demjenigen, der die Maßnahme anstrebt jedoch nicht der alleinige Nutzen zu. In der Begründung des Entwurfes wird noch klarstellt, dass unter baulichen Veränderungen alle Maßnahmen zählen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen.

Beispiel: Es geht also nicht nur um das Anbringen einer Ladestation an der Wand (sogenannte Wall-Box), sondern betrifft beispielsweise auch die Verlegung der Leitungen und die Eingriffe in die Stromversorgungs- oder IT-Infrastruktur, die dafür notwendig sind, dass die Lademöglichkeit sinnvoll genutzt werden kann. Der Anspruch bezieht sich auch nicht nur auf die Ersteinrichtung, sondern betrifft auch deren Verbesserung.

Es geht im Übrigen auch nicht nur um Elektrofahrzeuge, sondern auch um elektrisch betriebene Zweiräder oder spezielle Elektromobile für Gehbehinderte, die nicht in den Anwendungsbereich des Elektromobilitätsgesetzes fallen.

Gemeinschaftliche Nutzung

In der Gesetzesbegründung wird weiter klargestellt:

Solange das Laden keine bauliche Veränderung erfordert, sondern nur die Nutzung des bestehenden gemeinschaftlichen Eigentums notwendig ist, soll dies nicht in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG-Entwurf erfasst werden.

Es geht vielmehr um das Recht zum Mitgebrauch nach § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG-Entwurf. Dieser Paragraph wird vermutlich auch in der späteren Praxis das Recht des Wohnungseigentümers mit seinem Anspruch aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG-Entwurf auf bauliche Veränderung mit seinem Recht zum Mitgebrauch (z. B. der bestehenden Elektroinstallation) kombinieren. Das Recht zum Mitgebrauch besteht dabei, soweit der Mitgebrauch durch alle interessierten Wohnungseigentümer technisch möglich ist. Es könnte allerdings zu Kapazitätsproblemen kommen, insbesondere, wenn nachträglich Lademöglichkeiten realisiert werden sollen. Dieses Problem muss dann nach allgemeinen Regeln gelöst werden, etwa durch einen Beschluss, der regelt, wann welcher Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum gebrauchen darf. Dabei sind alle interessierten Wohnungseigentümer gleich zu behandeln, ungeachtet der Tatsache, wie lange sie das gemeinschaftliche Eigentum schon benutzen. Es ist deshalb nicht zulässig, wie die Gesetzesbegründung ausdrücklich klarstellt, den Anspruch aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG-Entwurf mit Blick auf beschränkte Kapazitäten, etwa der gemeinschaftlichen Elektroinstallation, abzulehnen. Entweder teilen sich in einem solchen Fall alle an der Nutzung interessierten Wohnungseigentümer die beschränkten Kapazitäten der bestehenden Elektroinstallation oder sie rüsten diese gemeinsam auf. Dann haben sie auch die Kosten gemeinsam zu tragen, vergleiche § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG-Entwurf. Der Anspruch auf Aufrüstung ergibt sich wiederum aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG-Entwurf. Die Nutzung und Kostenbeteiligung durch später hinzugetretene Wohnungseigentümer ergeben sich durch § 21 Abs. 4 WEG-Entwurf.

Darüber hinaus hat sich die Gesetzesbegründung auch mit der Frage auseinandergesetzt, ob durch diesen Anspruch auch die Nutzung des Bereiches des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt wird und führt dazu aus, dass der § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG-Entwurf dem Wohnungseigentümer eben nicht das Recht einräumt, ein zu ladendes Fahrzeug für die Zeit des Ladevorganges im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums abzustellen.