Elektrische Prüfungen bei Mietbereichen

Das juristische Gefüge zwischen Mieter und Vermieter/Eigentümer wird grundsätzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und im Strafgesetzbuch (StGB) geregelt. Aus §§ 535, 536 BGB [1] folgt die gesetzliche Pflicht des Vermieters/Eigentümers, die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (siehe auch Leitsatz zu OLG Saarbrücken, Az. 4 U 109/92). Nach § 538 BGB [1] kann der Vermieter/Eigentümer Veränderungen oder Verschlechterungen (durch Abnutzung) der Mietsache (hier: der elektrischen Anlage) bei vertragsgemäßem Gebrauch nicht dem Mieter anlasten.

Des Weiteren gilt auch für Vermietungen die Verkehrssicherungspflicht gemäß § 823 (1) BGB [1]. Dort heißt es: „Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.“

In § 276 BGB [1] wird die Sorgfaltspflicht gegenüber dem Schuldner geregelt. In Anwendung auf das Mietrecht bedeutet dies für den Vermieter/Eigentümer, dass er eine Sorgfaltspflicht gegenüber dem Mieter hat.

Errichten und Betreiben elektrischer Anlagen

Die gesetzliche Grundlage der Regelung für das Errichten und Betreiben elektrischer Anlagen ist im Gesetz über die Elektrizitäts- und Gasversorgung (Energiewirtschaftsgesetz – EnWG) verankert. Nach § 49 (1) EnWG [2] sind Energieanlagen so zu errichten und zu betreiben, dass die technische Sicherheit gewährleistet ist. Dabei sind vorbehaltlich sonstiger Rechtsvorschriften die allgemein anerkannten Regeln der Technik zu beachten.

In § 49 (2) EnWG [2] wird eindeutig Bezug auf die Bestimmungen des Verbandes der Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik e. V. (VDE) genommen, womit die VDE-Bestimmungen im Rahmen der allgemein anerkannten Regeln der Technik quasi rechtsverbindlichen Gesetzescharakter erhalten, weil so die einzuhaltenden Sorgfaltsvorgaben im Einzelfall eine praxisrelevante Umsetzungsvorgabe besitzen.

Mit der gesetzlichen Verankerung wird eine rechtliche Grundlage für die strafrechtliche Verfolgung bei Zuwiderhandlung gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik durch den Gesetzgeber geschaffen. Die VDE-Bestimmungen treffen Festlegungen für das Errichten und Betreiben elektrischer Anlagen einschließlich der zugehörigen elektrischen Betriebsmittel, die sicherstellen, dass weder Menschen, Nutztiere noch Sachwerte gefährdet werden.

Elektrische Anlagen, die bis zur Veröffentlichung (zum Gültigkeitsdatum der Inkraftsetzung) einer neuen VDE-Bestimmung geplant oder fertig gestellt worden sind, dürfen in Betrieb bleiben. Eine Umrüstpflicht besteht zunächst nur dann, wenn in einer neueren VDE-Bestimmung auf die Notwendigkeit einer Anpassung hingewiesen wird. Werden allerdings bei einer Prüfung der elektrischen Anlagen Mängel festgestellt, die aufgrund der Belassung des alten Zustands eine Gefahr für die Personen- und Anlagensicherheit darstellen, so ist der Vermieter/Eigentümer angehalten, Maßnahmen für die Herstellung und Gewährleistung der gesetzlich geforderten technischen Sicherheit innerhalb der elektrischen Anlage zu treffen. Die Entscheidung wird immer einzelfallabhängig getroffen.

Eine Anpassung ist immer erforderlich, wenn Teile der elektrischen Anlage umgerüstet oder neu errichtet bzw. Räumlichkeiten einer Nutzungsänderung zugeführt werden. Der elektrotechnische Speisepunkt der umgerüsteten oder neu installierten elektrischen Anlage gilt hierbei als Orientierungshilfe, ab welchem die elektrische Anlage den zum Zeitpunkt der Umrüst- oder Neuerrichtungsmaßnahme geltenden VDE-Bestimmungen genügen muss. In besonderen Fällen kann es auch notwendig werden, die vor dem Speisepunkt bestehende elektrische Anlage anzupassen, z. B. falls durch die durchgeführten Änderungen der Schutz gegen elektrischen Schlag nach DIN VDE 0100-410 (VDE 0100-410) [3] – und damit die elektrische Sicherheit – in der bestehenden elektrischen Anlage nicht mehr gewährleistet ist. Die VDE-Bestimmungen können grundsätzlich nicht alle Eventualitäten und Sonderfälle berücksichtigen. Daher ist nach derzeitiger Rechtsauffassung derjenige, der sich mit der Errichtung und dem Betrieb elektrischer Anlagen befasst, in jedem Einzelfall für die Einhaltung der „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ selbst verantwortlich.

Neben den allgemein gültigen VDE-Bestimmungen sind ferner die in den Technischen Anschlussbedingungen (TAB) des jeweils zuständigen Verteilnetzbetreibers (VNB) veröffentlichten Anforderungen sowie die AR-N 4100 [4] bei der Errichtung und dem Betrieb elektrischer Anlagen zu beachten. In diesem Zusammenhang ist auch die Niederspannungsanschlussverordnung (NAV) zu berücksichtigen. In § 13 NAV [5] hat der Gesetzgeber festgelegt, dass der Anschlussnehmer (Vermieter/Eigentümer) dem Verteilnetzbetreiber gegenüber für die ordnungsgemäße Errichtung, Erweiterung, Änderung und Instandhaltung der elektrischen Anlage hinter der Hausanschlusssicherung verantwortlich ist und dafür auch haftet. Wichtig für das Mietrecht ist, dass nach § 13 Satz 3 der Anschlussnehmer auch dann noch verantwortlich bleibt, wenn er die elektrische Anlage ganz oder teilweise einem Dritten vermietet oder sonst zur Benutzung überlassen hat.

Autoren: S. Euler, C. Bast, H. Hardt

Literatur

[1] Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738); zuletzt geändert durch Art. 9 G v. 21. 12. 2020 I 3229.

[2] Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) vom 7. Juli 2005 (BGBl. I S. 1970, 3621); zuletzt geändert durch Art. 2 G v. 21. 12. 2020 I 3138.