Gebäudesystemtechnik
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Elektrotechnik
Mieterinformations- und Managementsystem mit EIB
ep4/2007, 3 Seiten
Vereinfachung als Anreiz Die Verwaltung von großen Gebäudekomplexen mit vielen Wohneinheiten - von gewerblichen Immobilien oder von öffentlichen Liegenschaften wie Schulen, Hallenbädern oder Rathäusern - erweist sich für Wohnungsgesellschaften, Kommunen und Eigentümer als äußerst aufwendig. Schließlich gilt es, unterschiedlichste Aufgaben zu koordinieren, beispielsweise Facility Management, Störungsbeseitigung, Verbrauchsablesung oder Betriebskostenabrechnung. Als intelligentes Hilfsmittel bringt das Mieterinformations-und Managementsystem „missy 2003“ hierbei eine wesentliche Vereinfachung. Denn mit dieser Software-Lösung lassen sich Verwaltungsprozesse rationalisieren und automatisieren, Kosten reduzieren, neue Leistungsmerkmale implementieren sowie die Sicherheit der unterschiedlichen Gewerke in einem Gebäude erhöhen. In seiner Einfachheit grenzt sich dieses System deutlich von den marktüblichen Software-Paketen im Bereich Facility Management ab, die eher das Gebäude an sich im Fokus haben. Kompatibilität zu solchen Systemen ist eines der Kennzeichen von „missy 2003“, das zusätzlich auf die Interaktivität zwischen Mieter und Wohnungsgesellschaft und Vermieter bzw. Hausmeister setzt. Dieses Merkmal erhöht die Mieterzufriedenheit erheblich und präsentiert sich dann wiederum als Mehrwert bei der Vermietung. EIB/KNX-Technik im Hintergrund Das offene Konzept ermöglicht darüber hinaus die Verknüpfung mit unterschiedlichen Bussystemen, wie EIB/KNX, LON, Profibus oder Interbus, sowie deren Visualisierung. Dafür bietet die Visual-Basic-kompatible Programmiersprache beste Voraussetzungen, sodass sich komplexe Funktionen oder mathematische Auswertungen einfach programmieren und auf der individuell konfigurierbaren Bedienoberfläche übersichtlich darstellen lassen. Darüber hinaus resultiert aus der Netzwerkfähigkeit des Systems die Möglichkeit von Fernüberwachung und Fernbedienung sowie von Konfigurationsänderungen der haustechnischen Anlagen weltweit über das Internet. Aber neben der Technik stehen die Bedürfnisse der Mieter und Nutzer der Gebäude im Fokus von „missy“, das von der Dredner Fa. Elektro-Müller entwickelt wurde (Bild ) und in Zusammenarbeit mit Prof Dr.-Ing. Jörn Krimmling, Leiter des Studiengangs Gebäude- und Infrastrukturmanagement im Fachbereich Bauwesen an der Elektropraktiker, Berlin 61 (2007) 4 335 Mieterinformations- und Managementsystem mit EIB Die Verwaltung von großen Gebäudekomplexen mit vielen Wohneinheiten lässt sich mit dem Mieterinformations- und Managementsystem „missy 2003“ optimieren. Darüber hinaus bringt dessen Interaktivität Mehrwert für die Mieter. Im Hintergrund arbeitet ein EIB/KNX-System, das die Störungen einfach und zeitnah erkennt sowie Energieverbräuche ermittelt. „Missy“ wurde von der Dresdner Fa. Elektro-Müller entwickelt. Im Bild präsentiert Inhaber Knut Müller das Bedienkonzept EP0407-332-341 21.03.2007 13:59 Uhr Seite 335 Hochschule Zittau/Görlitz, noch weiter optimiert wird. Große Bedeutung erlangt dieses System unter anderem durch die einfache Meldung von Störungen in der eigenen Mieteinheit sowie anschließend durch deren schnelle Beseitigung. Hier zeigt die interaktive Mieterkommunikation über ein zentrales Infoterminal, Bedienstationen in den Wohnungen oder über das Fernsehgerät und das digitale Breitbandkabelnetz ihre positive Wirkung, da so für eine Störungsmeldung oder einen Reparaturwunsch der Weg zur Wohnungs- bzw. Hausverwaltung oder zum zuständigen Hausmeister entfallen kann. Als perfekte Infrastruktur im Hintergrund erweist sich bei „missy“ das EIB/KNX-System mit seinen intelligenten Komponenten und Messgeräten. Schaltaktoren und Binäreingänge auf der Feldebene erfassen Störungen der technischen Anlagen und übermitteln diese ganz automatisch an das zuständige Service-Personal oder Service-Unternehmen. Auf Grund seiner offenen Struktur kann der EIB/KNX aber auch mit allen anderen Steuersystemen über Gateways kommunizieren und so z. B. die für die Betriebsabrechnung notwendigen Daten ermitteln und zusammenführen. Modularer Aufbau sorgt für Individualität Ein weiterer Vorteil offenbart sich auch darin, dass das Mieterinformations- und Managementsystem ganz genau an die individuellen Bedürfnisse von Wohnungsgesellschaften, Kommunen oder Immobilienverwaltungen angepasst sowie aktualisiert und erweitert werden kann. Dafür steht eine Vielzahl unterschiedlicher Module zur Verfügung. Aufbauend auf der Grundkonfiguration mit den Software-Lizenzen für bis zu 300 Datenpunkte und für Bedienstationen sowie den modulen Datenaustausch werden objektbezogene Bausteine angeboten. Diese reichen von den Modulen „Fremdfirmen- und Hausmeisterabrechnung“ über die Module „Energieabrechnung“ - allgemein oder je Mieteinheit - bis hin zu den Modulen „Sicherheit“, „Notrufsystem“ und „Störungsmeldung“. Damit lassen sich nahezu alle Funktionen abdecken, die bei der Verwaltung großer Wohnanlagen oder gewerblicher Immobilien anfallen, beispielsweise: · Erfassung und Abrechnung der Heizkosten je Wohneinheit · Erfassung und Weiterleitung von Ausfall oder Betriebsstörungen bei Treppenbeleuchtung, RWA-Anlagen, Brandmeldeanlagen, Aufzügen, Heizung, Sicherheitsbeleuchtung, Alarmanlagen, Lüftungsanlagen, Netzspannungsausfall · Erfassung des Energieverbrauchs zentraler Anlagen, wie Heizung, Lüftung, Außenbeleuchtung, Aufzug, Treppen-und Flurbeleuchtung · Notruf- und Informationssystem für seniorengerechtes Wohnen · Automatische Erfassung und Protokollierung der Auftragserledigung durch Service-Unternehmen · Störungs- oder Reparaturmeldung von Mietern in ihren Wohnungen mit direkter Information von Hausmeister und zusätzlich eventuell von Service-Unternehmen · Management und Auswertung der Hausmeistertätigkeiten und Abwicklung der Dienstpläne. Erfolgreiche Bewährungsprobe Das Potential dieses modular aufgebauten Systems hat die Sächsische Wohnungsgenossenschaft Dresden (SWGD) erkannt, die etwa 10000 Wohnungen vermietet. Sie installierte „missy“ in einem ersten Gebäudekomplex in der Dresdner Josephinenstraße (Bild ). Dort bewohnen 214 Mieter zwischen 18 und 80 Jahren - vom Studenten bis Rentner - auf zwölf Etagen identische Einzimmerwohnungen. Die von der Fa. Tamm, Berlin, ausgeführte Basisinstallation besteht aus der o. a. Grundkonfiguration sowie dem Mietermodul und dem Modul für die Erfassung von Störungen an den haustechnischen Anlagen. Für die interaktive Kommunikation steht ein robustes Terminal mit EIB/KNX-und TCP/IP-Anschluss im Eingangsbereich des Gebäudes zur Verfügung (Bild ). Für die einfache Bedienung sorgt das von Elektro-Müller programmierte „SWGD-Profil“ des Touch-Displays mit nur drei Ebenen, sodass alle - also auch ältere - Mieter damit zurechtkommen. Die gewünschte schnelle Akzeptanz des Systems war so gewährleistet. Für eine unkomplizierte Störungsmeldung sind die Wohnungsgrundrisse hinterlegt und schon die gängigsten Fehlerquellen vorgegeben, die dann nur noch angeklickt werden müssen. Diese werden direkt online an die Wohnungsgenossenschaft übermittelt. Aber auch andere mieterrelevante Service-Informationen wie die Telefonnummern von Taxi, Arbeiter-Samariter-Bund oder Bäcker lassen sich einfach abrufen. Zusätzlich können Veranstaltungshinweise oder Fahrpläne jederzeit eingebunden werden, sodass sich das Terminal im Eingangsbereich des Hochhauses in der Josephinenstraße zum zentralen Kommunikations- und Informationspunkt entwickelt. Mit dem Einsatz des Mieterinformations- und Managementsystem in dem 42 Jahre alten Hochhaus verfolgt die SWGD mehrere Ziele. So soll die Mieterzufriedenheit gestärkt werden durch: · eine „Rund um die Uhr“-Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter, die nicht durch die Geschäftszeiten der zuständigen SWGD-Außenstelle beschränkt wird, · Transparenz bei der Erfassung von Mietermeldungen sowie · eine schnelle Reaktion auf Fehlermeldungen oder Reparaturanliegen. Gleichzeitig wünscht sich die SWGD eine Entlastung von Hausmeister, Genossenschaftsaußenstelle und Wohnungsverwalterin, um deren Arbeit effizienter gestalten zu können. EIB/KNX hat das Sagen Die automatische Überwachung der haustechnischen Anlagen über das EIB/KNX-System bringt vielfältige Vorteile. So werden Störungen beispielsweise sofort registriert und können umgehend beseitigt werden. Dafür sind die Binäreingänge BE/S von ABB Stotz-Kontakt in der Elektroverteilung im Keller untergebracht (Bild ). Diese Binäreingänge, mit denen sich Kabeldistanzen von 100 m überbrücken lassen, erfassen die Störmeldungen der Notbeleuchtungsanlage, der Netzersatzanlage und des Wassermelders im Keller sowie der Feuerwehrrufanlage im Erdgeschoss. Über die Universalschnittstelle US/U im Dachgeschoss laufen die Störmeldungen Elektropraktiker, Berlin 61 (2007) 4 336 AUS DER PRAXIS In der Dresdner Josephinenstraße ist das Mieterinformations- und Managementsystem erfolgreich im Einsatz Robustes Terminal mit EIB/KNX- und TCP/IP-Anschluss im Eingangsbereich des Gebäudes EP0407-332-341 21.03.2007 13:59 Uhr Seite 336 des Aufzugs, der Lüftungsanlage sowie der RWA-Anlage auf. Die ABB-Schaltaktoren SA/S mit Stromerkennung sind in den zwölf Etagen verteilt angeordnet. Die nächtliche Strommessung mit diesen Aktoren gibt Aufschluss über den Ausfall von Leuchtmitteln der Flur- und Treppenhausbeleuchtung. Die Information über diese Störungen ebenso wie die von den Binäreingängen erkannten Störungen bekommt der Hausmeister per SMS übermittelt und kann sie außerdem am Terminal im Eingangsbereich des Gebäudes abrufen. Positive Bilanz Schon ein halbes Jahr nach der Einführung des Systems konnte Karin Müller, verantwortliche TGA-Ingenieurin bei der SWGD, eine äußerst positive Bilanz ziehen. Auf Grund der Anpassung an SWGD-Bedürfnisse und der unkomplizierten Bedienung betrachtet sie das Mieterinformations- und Managementsystem als innovativen Weg, um die Verwaltung solcher Gebäudekomplexe zu optimieren, beispielsweise durch effizienten Einsatz der Hausmeister und schnelle Störungsbeseitigung, was Mieterfreundlichkeit bedeutet und die Mieterzufriedenheit steigert. Diese Einschätzung bestätigt auch Hausmeister Georg Hermann, der nun zeitnah einen umfassenden Überblick über alle Störmeldungen und notwendigen Reparaturen erhält und so viel schneller als früher reagieren kann. Auch eine Erweiterung des Systems um weitere Module - beispielsweise Energieverbrauchsmessung von Hauslichtanlage, Aufzug, Lüftung und sonstiger Haustechnik, wohnungspezifische Verbrauchsermittlung und -abrechnung über Funkmesstechnik - wird aus heutiger Sicht von der SWGD nicht ausgeschlossen. Allerdings ist diese Ergänzung erst relevant, wenn die langfristigen, an den Eichfristen orientierten Leasingverträge für Warm-und Kaltwasserzähler sowie Heizkostenverteiler auslaufen. Auch das Modul „Betreutes Wohnen“ mit Handfunksendern zur Absetzung eines Notrufs oder Meldung an die Sozialstation gilt als interessanter Option zur Mieterbindung. Amortisation fast im Handumdrehen Schnelle Störungserkennung und -beseitung, Transparenz beim Energieverbrauch oder ein effizienterer Einsatz der Hausmeister: Dieser Nutzen lässt sich mit dem Mieterinformations- und Managementsystem „missy 2003“ einfach erschließen. Dies führt nicht nur zu Zeiteinsparung und optimierten Arbeitsprozessen bei Wohnungsgesellschaften, Kommunen und Immobilieneigentümern, sondern sorgt für eine Amortisation der Investionskosten innerhalb eines Jahres. Darüber hinaus steigt die Mieterzufriedenheit, sodass sich deren Fluktuation verringert - was weitere Kostenreduktion für Vermietungsunternehmen bedeutet. Aber nicht nur bei Gebäudekomplexen mit vielen Wohneinheiten zeigt das System Einsparpotential, sondern ebenso bei Verwaltung und Facility Management von weitläufigen Arealen, wie einem Universitäts-Campus oder einem Gewerbepark. In einem solchen Fall wären dann auf den Bedienoberflächen - der in diesem Fall am LAN angeschlossenen Rechner - statt der Wohnungsgrundrisse beispielsweise die Grundrisse von Laboratorien und Hörsälen hinterlegt. Damit ließen sich beispielsweise Baumaßnahmen oder Reparaturaufträge bündeln, und so Kosten sparen. Elektropraktiker, Berlin 61 (2007) 4 337 Elektroverteilung mit Binäreingängen BE/S Fotos: ABB Stotz-Kontakt EP0407-332-341 21.03.2007 13:59 Uhr Seite 337
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