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Aus dem Facharchiv: Leseranfrage
Sind Vermieter auch Unternehmer?

Müssen Vermieter elektrische Anlagen regelmäßig prüfen?

Bild: Satawat/stock.adobe.com

Frage:
Sind Vermieter von Einrichtungen und gewerblichen Räumen nicht eigentlich auch Unternehmer, sodass sie ihre Anlagen regelmäßig kontrollieren müssten?

Antwort:
Der erste Teil der Frage ist eindeutig zu bejahen, da der Vermieter ein Unternehmer im Sinne des § 14 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) [1] ist. Der Gesetzgeber sagt: „Unternehmer ist eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt.“

Bezogen auf den zweiten Teil der Frage wird die von dem Anfragenden abgeleitete Schlussfolgerung vom BGH (Bundesgerichtshof) nicht geteilt.

In seiner Entscheidung vom 15.10.2008 AZ VIII ZR 321/07 [2], stellt der BGB bezogen auf die gesetzlichen Pflichten eines Vermieters fest: „Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen.“

Worum ging es in diesem Rechtsstreit? Der Eigentümer und Vermieter eines mehrgeschossigen Wohnhauses mit jeweils separaten „Ein-Zimmer-Appartements“, die ihrerseits über eine eingebaute Kochnische (Einbauküche mit Dunstabzugshaube) verfügten, wurde verklagt, weil ein Kurzschluss in einer Wohneinheit ein Brandschadenereignis bedingte und dieses über die Wohneinheit hinaus eine weitere Wohneinheit und damit das Eigentum eines weiteren Mieters schädigte. Dieser Mieter erhob Klage, um den entstandenen Schaden gegenüber dem Vermieter geltend zu machen. Er argumentierte, dass das im Eigentum des Vermieters stehende Equipment von diesem regelmäßig und regelwerkskonform überprüft werden müsse.

Wie bewertet der BGH den Sachverhalt? Der Bundesgerichtshof folgt in seiner Entscheidung der Argumentation der Vorgerichte (hier LG Osnabrück). Zwar erkennt der BGH an, dass der Vermieter grundsätzlich zur Einhaltung von allgemeinen Verkehrssicherungspflichten für die von ihm vermieteten Objekte verantwortlich sei, doch schränken die Bundesrichter diese konkreten Anforderungen auf den jeweiligen Einzelfall ein.

Wörtlich führt der BGH aus: „Die Verkehrssicherungspflicht umfasst diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren.“ Nach diesen Überlegungen geht der BGH auf die Situation im privaten Wohnbereich ein und stellt fest, dass bei „ordnungsgemäß installierten Leitungen und Anlagen im privaten Wohnbereich nicht ohne weiteres zu bejahen“ sei, dass eine naheliegende Gefahr gegeben ist. Der BGH stellt also hier ganz eindeutig darauf ab, dass auch mitvermietete Anlagen und Einrichtungen im privaten Bereich deshalb nicht gesonderten Überprüfungspflichten unterliegen, weil diese bei ordnungsgemäßer Installation und bestimmungsgemäßer Nutzung auch ohne gesonderte Prüfungen als langlebig „funktionstauglich und betriebssicher“ angesehen werden dürfen.

Situation bei Gewerbemietrecht. Die Situation im Gewerbemietrecht ist aus mehreren Gründen anders zu beurteilen. Zum einen ist dem Vermieter im Gewerbemietrecht bekannt, dass der Mieter – weil Arbeitgeber und damit Inhaber der Arbeitsstätte – eigene Rechtspflichten, z. B. aus der Arbeitsstätten- (ArbStättV) oder der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) zu erfüllen hat. Hieraus resultiert zwangsläufig die Konsequenz, dass demgemäß das vermietete Objekt auch diesen Anforderungen, nämlich nach der technischen Anlagensicherheit, zu entsprechen hat. Und das geht nur im Rahmen einer durchdachten Instandhaltung einhergehend mit entsprechenden Prüfungen. Im Zuge einer Leseranfrage ist leider keine tiefergehende Erläuterung möglich.

Ein weiterer Aspekt, der die Unterschiedlichkeit zwischen dem privaten Mietrecht und dem Gewerbemietrecht offenkundig werden lässt, ist die regelmäßig anzutreffende Spezifizierung der Anlagensicherheit als geschuldetem Teil der mietvertraglichen Verpflichtungen. Es finden sich in diesen Verträgen Formulierungen im Hinblick auf die Anforderungen an die Anlagensicherheit, die das Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter maßgeblich bestimmen.

Zu beachten ist also, dass jedenfalls eine vermieterseitige Pflicht im Sinne der Fragestellung des Lesers dann zu bejahen ist, wenn die mietvertragliche Regelung eine entsprechende inhaltliche Ausgestaltung des jeweils zugeordneten Pflichtenkatalogs vorgibt.

Fazit. Zusammenfassend ist die Schlussfolgerung zulässig, dass nicht eindeutig eine entsprechende Prüfpflicht des Vermieters bezogen auf die in seinem Eigentum stehenden Anlagen und Einrichtungen zu bejahen ist. Wie bei jeder juristischen Antwort ist vorangestellt darauf hinzuweisen, dass es auf den Einzelfall ankommt. Was ist im Vertrag geregelt? Gibt es gesonderte rechtliche Vorgaben?

Diese existieren z. B. im Bereich der Aufzugsanlagen oder der Trinkwasserinstallationen. In diesen Bereichen gilt also tatsächlich eine unternehmerische Überwachungspflicht des Vermieters. Ferner ist natürlich zu berücksichtigen, dass vertragliche Regelungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter jeweils ihren „eigenen rechtlichen Kosmos“ bilden. Deshalb sei dem Mieter anempfohlen, dass er sich von Musterverträgen trennt und konstruktiv und auf seinen situativen Bedarf ausgerichtet die Dinge vertraglich festhält, die für ihn wichtig sind. Dem Mieter von Gewerbeobjekten muss klar sein, dass er nicht nur Mieter ist, sondern auch die Rolle des Arbeitgebers und damit des Verantwortungsträgers für die Arbeitsstätte in den angemieteten Räumen zu erfüllen hat.

Vertragsgestaltung ist zwar eine Kunst, aber eben kein Hexenwerk und wer sich mit entsprechendem Interesse und dazugehöriger Weitsicht diesem Tätigkeitsfeld widmet, wird mit rechtssicheren Rahmenbedingungen in der Zukunft belohnt.

Autoren: S. Euler, H. Hardt

Literatur:

[1] Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S.738), zuletzt geändert durch Art. 7 G v. 31.1.2019 I 54.

[2] Urteil des VIII. Zivilsenats vom 15.10.2008 – VIII ZR 321/07; LG Osnabrück AG, Nordhor.

Dieser Artikel wurde unserem Facharchiv entnommen.

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